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借名购 买的房屋可以主张所有权吗

发布日期:2019-05-27    作者:房产律师
  (为保护 当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当 事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告董女士起诉称:2011年4月我借 被告名义购买了甲市乙区L街XX国际6号楼1102室房屋(以下简称涉案房屋)以及甲市乙区L街6号楼地下车库B1层55号车位(以下简称涉案车位)。2011年5月我与被告、第三人董小姐、董先生 共同签订了一份《购房约定书》,约定涉 案房屋及涉案车位系由我借被告名义全额出资购买,所有权 和使用权均归属我及我丈夫,我可以 随时要求将涉案房屋及涉案车位转让过户到我或其指定的第三人名下,被告及第三人董小姐、董先生 承诺积极配合办理相关手续。2011年8月我向第三人L公司支 付了涉案车位购房款19.5万元,第三人L公司出具了相应发票。2012年5月我向第三人L公司支 付了全部购房款914万余元,第三人L公司出具了相应发票。涉案房 屋及涉案车位已经办理了房屋所有权登记。我为甲 市户籍居民家庭,目前我只有一套住房,不属于限购范围,有资格购买、持有第二套房屋,根据前述约定,被告应 配合我将涉案房屋及涉案车位过户登记至我名下。为维护我的合法权益,现特请 求法院依法判令:1.确认位于甲市L街XX国际6号楼1102室房屋以及甲市L街6号楼B1层地下车库55号车位为我所有;2.被告配 合我将上述房屋、车位的 所有权登记在我名下。
  二、被告辩称
  被告郭大娘答辩称:涉案房 屋及涉案车位确系2011年原告 借用我名义购买,但当时 双方曾达成口头协议,如果房屋增值,则对于超过200万元以上部分,原告以50%的比例 补偿给我及第三人董小姐、董先生。原来房屋价值914万元,目前涉案房屋价值1500-1700万元左右,增值约600至800万元,前期双 方沟通协助办理过户事宜时,原告只愿补偿50万元。虽然口 头协议我没有实际证据,但协商 过程中第三人董小姐、董先生 及原告父亲均在场,对该事实知晓,因此原告应将超过200万以上 的部分进行补偿,我才有 义务协助原告办理过户。
  第三人董小姐、董先生述称:同意被告的答辩意见,原告应 将房屋增值超过200万元以上的部分,补偿给被告和我方。
  第三人L公司述称:我公司 出售涉案房屋及涉案车位均是依据法律法规等规定进行操作,基于该购房合同,我公司 的义务已经履行完毕。对于原、被告及第三人董小姐、董先生 之间是否存在协议,我公司 没有义务去核实,本案与我公司无关,我公司 也没有义务承担责任。
  三、法院查明
  原告与第三人董小姐、董先生系姐妹、姐弟关系,三人均 系被告与丈夫董大叔所生子女。2011年2月甲市 实施房屋限购政策,在本市 市区内暂停向已拥有2套及以 上住房的本市户籍居民家庭等人员销售住房。由于2011年原告 在甲市市区原有两套住房,原告欲另外购房,遂与被 告等人协商以被告名义购买。涉案房屋即甲市乙区L街XX国际6号楼1102室房屋(建筑面积339.15平方米)以及涉 案车位即甲市乙区L街6号楼地下车库B1层55号车位(建筑面积13.32平方米),均系第三人L公司开发建设。
  2011年4月29日被告与第三人L公司签订了一份《甲市商品房预售合同》,约定被告购买第三人L公司开 发建设的位于甲市乙区L街XX国际6号楼1102室房屋,购房款共计9123622元,第三人L公司于2012年5月31日前交付房屋等等。2011年5月16日双方 办理了商品房预售合同登记备案和商品房预告登记。原告通 过其丈夫的银行账户向第三人L公司支 付了全部购房款9141412元,第三人L公司于2012年5月25日向被 告开具了购房发票。
  2011年8月5日被告与第三人L公司签订了一份《甲市机 动车位销售专用合同》,约定被告购买第三人L公司开 发建设的甲市乙区XX国际6号楼B1层55号车位(专有部位面积13.25平方米,即涉案车位),总价款19.5万元,第三人L公司于2012年5月31日前交 付涉案车位等等。2011年9月双方 办理了预售合同登记备案和商品房预告登记。原告通 过其丈夫的银行账户向第三人L公司支 付了涉案车位购房款19.5万元,第三人L公司于2011年8月5日向被 告开具了购房发票。
  2011年5月1日原告(乙方)与被告(甲方)、第三人董小姐(丙方)、董先生(丁方)共同签订了一份《购房约定书》,约定购 买涉案房屋及涉案车位由乙方全额出资购买,因限购原因,暂以甲方的名义购买,所有权 及使用权均归属乙方及其丈夫;乙方可 以随时要求将涉案房屋及涉案车位转让过户到乙方或其指定的第三人名下,甲方承 诺积极配合办理相关手续;所有费用(含税收、物业管理费、水、电费等)均由乙方承担;如甲方 百年之时涉案房屋及涉案车位尚未过户,乙方以 继承人的身份办理上述财产的继承过户,丙方和 丁方承诺无条件放弃对该财产的继承权并配合乙方办理相关过户手续;本约定 书自各方签字之日起生效,各方不得反悔等等。被告、第三人董小姐、董先生 及三人的配偶也在上述《购房约定书》上签名。
  第三人L公司将 验收合格的涉案房屋及涉案车位交付原告。2017年3月原告 以被告名义领取了涉案房屋及涉案车位的不动产权证,并实际居住使用至今。原告将 其原有的两套住房中的一套出售之后,现名下有一套住房。2017年7月经原告申请,甲市不 动产档案管理中心出具了一份《本市户 籍居民家庭购房证明》,确定原 告及家庭成员可购住房一套。原告要 求被告方配合办理涉案房屋及涉案车位的过户手续,但被告 及第三人董小姐、董先生 主张原告应依照口头协议,将增值超过200万元的部分给予补偿,原告对 该口头协议未予认可,不同意补偿,双方为此发生矛盾。原告遂诉至法院,要求判如所请。
  四、法院判决
  1、被告郭 大娘于本判决生效之日起十日内,将甲市乙区L街XX国际6号楼1102室房屋以及甲市乙区L街6号楼地下车库B1层55号车位,过户登 记至原告董女士名下;
  2、驳回原 告董女士的其他诉讼请求。
  五、律师点评
  房产纠 纷律师靳双权认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律 另有规定的除外。当事人 之间订立有关设立、变更、转让和 消灭不动产物权的合同,除法律 另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
  借名买 房合同系不动产物权合同的一种,该合同 系当事人约定借名人以出名人名义购房,并将房 屋登记在出名人名下,借名人 实际享有房屋权益的协议。本案中,根据当 事人陈述以及原告提供的《购房约定书》、不动产权证等证据,可以确认原、被告及第三人董小姐、董先生 就涉案房屋及涉案车位签订的《购房约定书》,系借名买房合同,原告系借名人,被告系出名人,该不动 产物权合同的内容不违反法律、行政法 规的效力性强制性规定,为有效合同。
  依法成立的合同,对当事 人具有法律约束力,当事人 应当按照约定履行自己的义务。本案中,根据《购房约定书》的约定,涉案房 屋及涉案车位由原告全额出资购买,原告可 以随时要求将涉案房屋及涉案车位过户至原告名下,被告承 诺积极配合办理相关手续。故在原 告提出过户请求时,被告应 当履行其配合过户的合同义务。根据原告提供的《本市户 籍居民家庭购房证明》等证据,目前原 告名下有一套住房,可以再 申购第二套住房,故原告 不存在办理物权登记的法律障碍。原告要 求被告将涉案房屋及涉案车位过户登记至原告名下的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。
  被告及第三人董小姐、董先生 抗辩认为双方存在房屋增值收益分配的口头协议,即房屋价值增值超过200万元的部分按50%的比例 补偿给被告及第三人董小姐、董先生,但原告对此不予认可。由于被 告及第三人董小姐、董先生 对该争议事实未提供充分的证据证明,且与《购房约定书》约定的涉案房 屋及涉案车位由原告全额出资购买、房屋权 益由原告享有等内容相冲突,故对上述抗辩理由,不予采纳。
  不动产 的物权登记具有公示公信效力,未经登记不发生效力。本案中,涉案房 屋及涉案车位系合法登记在被告名下,虽然原告基于《购房约定书》的约定 享有要求被告办理过户的权利,但该权 利的本质系债权请求权,而非物权。该合同 中约定的所有权归原告的内容,仅在当 事人之间存在拘束力,未经合法登记,不具有 物权的对世效力。因此,原告现 在要求确认对涉案房屋及涉案车位享有所有权的诉讼请求,不符合法律规定,不予支持。
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