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小产权房能买吗?合同无效?

发布日期:2019-05-28    作者:陈旺律师



【基本案情】
2019年2月,朱女士 来到东莞市虎门新区某小区看房。销售人员介绍道:该小区 的房屋有集体房产证,每个业 主在购房后都能持有绿本,不必担心没有保障,且房屋 每平方米只需要4000元,价格远 比附近的楼盘低。朱女士十分动心,当场便支付了3万元定金,认购了一套房屋。
尽管房屋价格低廉,销售人 员也没有提供能办理产权证的证明,朱女士 还是抱着侥幸心理:既然可以住进房子,我还怕它跑了吗?后来经家属的提醒,朱女士才知道,购买只 有集体房产证的房子,不能取 得政府颁发的产权证,尽管销 售承诺业主能持有绿本,但这种房产不得转卖,小区一旦面临拆迁,她五十 多万的购房款就打水漂了,而且可 能一分钱的补偿也得不到。朱女士 立马回到楼盘和负责人协商,要求解除认购合同,并退回3万元定金。
但楼盘 负责人的态度很坚决:“认购协 议是你本人签的,不可能想反悔就反悔,且协议上已经写明,你主动 单方解除认购协议,所付的定金不予退还。”
面对态 度强硬的开发商,朱女士 在走投无路的情况下,通过网 络咨询网站联系到了陈旺律师团队。团队律 师经过和开发商一个多星期的交涉,终于拿 回了朱女士的购房定金。
【律师观点】
小产权 房没有上市交易条件,亦为国 家明令禁止交易的房屋类型。本案的 楼盘所属公司并非地块的所有权人,楼盘所 在土地的性质为农村集体土地,根据《国务院 办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定,宅基地、农民住 宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,在一定 程度上具有福利性质,不允许 通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体,这类房 屋买卖合同一般被认定为无效。
在实践中,有的人会签订《赠与合同》将宅基 地房或小产权房受让给非本村成员,虽然有 的赠与合同已经进行了赠与公证,但这实 质是以合法形式掩盖非法目的,因此,这种赠 与合同也是无效的。

【总结】
虽然在 政府的严格控制下,我国房 价的上涨不像以前那样夸张,但普通 人想要买一套房子还是很不容易的。相比起商品房,小产权 房的价格确实非常诱人,遇上了 拆迁可能还会拿到一笔拆迁款,于是,不少购 房者都把目光投向了这些地方。但在我国,小产权 房一直倍受争议,一时传 出国家要出拳重治小产权房,一时又有“小道消息”称小产权房要合法“转正”。全国小 产权房的数量也数不胜数,小产权 房的占地面积有66亿平方米,总量接 近我国城镇住宅数量的三分之一。

那么,小产权房究竟能买吗?
首先我们要弄清楚,除法律 规定属于国家所有的土地以外,农村土 地属于农民集体所有。农村集 体土地有三种形式,分别是:农业用地、农村建 设用地和宅基地。农民承 包用来耕种的土地就是农业用地,用来铺 设一些农田水利设施的土地属于建设用地,而农村 村民用来自住的房子就是建设在宅基地上的,宅基地 的政策是一户一地,即原则 上村里每一户人家只能拥有一块宅基地。
宅基地 房是合法合规的,它只能 存在于农村的宅基地上,凡属于 村集体内部成员的村民,都可以 获得自家宅基地房的合法证件,如房产证。但小产 权房可能修建的地方有农业用地、农村建 设用地和宅基地,属于违法修建的建筑。对于城市人来说,购买宅 基地房和小产权房,都无法 获得合法的房屋所有权证书。
近些年来,在拆迁 带来的巨大经济利益诱惑下,许多农 民在卖房多年后,对购房 者提起诉讼以要回自己出售的房屋。若是每 个出卖人都能通过主张买卖合同无效从而获得巨大的经济利益,于情于 理都是不合适的,也会对 社会增加不稳定因素。目前在实务中,针对小 产权房的问题一直没有统一的的解决办法,因此,购房者更应谨慎投资。
买房是 大笔资金的投入,我们一定要学会甄别“商住公寓”、“使用权公寓”、“合作建房”、“小产权房”这几类 毫无保障的房屋。若是被 销售人员套路了,购房者 应及时委托专业人员介入,以将损失降到最低。

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