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卖方以 无权代理为由主张房屋买卖合同无效,法院会支持吗?

发布日期:2019-05-29    作者:房产律师

  (为保护 当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当 事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  钱某诉称:2012年7月13日,钱某、高某及 居间方我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》,约定钱 某购买高某位于北京市西城区房屋,房屋总价款为347.5万元。高某之妻丁某在场,原告于 当日支付高某定金4万元。2012年7月22日下午,高某的女儿高某1(作为高 某的委托代理人)和她的 同事拿着高某的产权证原件、身份证原件、委托书 原件同原告签订了《北京市 存量房买卖合同》、补充协 议及装修款补充协议。
  合同签订后,原告依约履行合同,并先后于2012年7月26日向高 某委托的收款账户转账96万元、9月19日转账200万元、9月20日转账47.5万元。共计转账343.5万元,加上之前,已经支付的定金4万元,已经支 付了全部购房款347.5万元。
  9月25日,我爱我 家公司两位工作人员陪同高某、丁某办 理房屋的上市手续。因为缴 税是需要买卖双方亲自到场,为此在9月28日,原告与高某、丁某到 西城区第二税务所办理缴税手续,在办理 过程中发现高某存在其他网签记录,视为非唯一住房,需缴纳个人所得税,高某不愿支付。于是原 告又开车带着高某、丁某去 朝阳区房管局办理了网签撤销手续。因时间原因,当天已 经来不及办理过户手续,双方约定10月8日继续办理过户。
  但此后 原告多次催促办理过户手续,被告均推脱不予办理。10月13日,原告同高某1电话联系,高某1告知高某、丁某不想卖房了。10月16日,原告委 托居间方以挂号信的形式发《告知函》给高某,高某回 复要求解除合同,原告拒绝。此后原 告再联系高某时,他就不再配合办理了。2013年1月14日,高某将350万元购 房款打回了原告之前付款的账户上。于是我于2012年11月提起了诉讼,请求1.判令被 告继续履行合同,办理产 权过户手续及房屋交接手续;2.判令被 告支付逾期交房违约金,自2012年9月25日起至 实际交付房屋之日止,每日按 房屋总价款万分之五计算。
  2、被告辩称
  高某的 法定代理人丁某辩称,原、被告的 房屋买卖合同无效。此房屋 是高某和丁某的共同财产,买卖应 由高某和丁某二人共同签字确认,合同上 没有丁某的签字。另外,高某已于2013年4月18日,由西城 区人民法院宣告为无民事行为能力人。综上,买卖合同为无效合同。被告不 同意原告的全部诉讼请求。
  二、法院查明
  房屋所 有权登记在高某名下。2012年7月13日,钱某(购买方,乙方)与高某(出售方,甲方)及第三 人我爱我家公司(居间方,丙方)三方签订《房屋买卖定金协议》。该《房屋买卖定金协议》主要约定:由钱某购买房屋,房屋价款为347.5万元。双方商定签订《房屋买卖定金协议》后1天内准 备相关资料并到我爱我家公司签订《北京市 存量房屋买卖合同》及《北京市 存量房买卖居间服务合同》,以便买 卖交易的顺利进行。
  同日,钱某向 高某支付房屋定金4万元。钱某、高某在《房屋买卖定金协议》上签字。我爱我 家公司的工作人员作为经办人在《房屋买卖定金协议》上签字。
  2012年7月22日,高某之女高某1持高某身份证原件、产权证 原件及授权委托书等材料在我爱我家公司代高某(作为出卖人,甲方)与钱某(作为买受人,乙方)签订《北京市 存量房屋买卖合同》。
  该《北京市 存量房屋买卖合同》主要约定:钱某购买房屋,成交价为140万元。该房屋附属设施设备、装饰装 修等的有关价格另有约定的见附件一。对于权属转移登记,双方约定为自《北京市 存量房屋买卖合同》签订之日起九十日内,双方共 同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
  同日,双方还 就房价款问题另行签订《装修款补充协议》。该《装修款补充协议》主要约定:高某出 售给钱某的标的房屋合同价款为140万元,标的房 屋的配套设施折价款为207.5万元,高某净得房款为347.5万元。高某在 办理产权转移中不承担任何税费。签订合同当日,钱某支付高某定金4万元,签订合同后5个工作 日由钱某以现金转账方式支付高某96万元,共计100万元作为首付款。剩余房款247.5万元于 签订合同后两个月内由钱某自行支付给高某。高某在 收到全部购房款后两个工作日内配合钱某办理产权转移手续,在办理 完毕产权转移登记后50日内将 房屋转交给钱某,并结清 之前所有房屋内产生的费用。
  同时,双方约定《装修款补充协议》是《北京市 存量房买卖合同》不可分割的组成部分。同日,双方还签订了《存量房 交易结算资金自行划转声明》及与北 京伟嘉安捷投资担保有限公司三方签订了《房屋交 易保障服务合同》及《补充协议》。
  合同签订后,高某1向钱某 提供了工商银行的借记卡,用于收取购房款。2012年7月26日,钱某向高某1转账96万元,用途为首款。2012年9月19日,再次转账200万元,用途为购房款。2012年9月20日,第三次转账47.5万元。共计转款343.5万元。加上提前支付的定金4万元,钱某支 付完毕全部购房款347.5万元。2012年7月30日,我爱我 家公司向钱某出具《业务收据》,收取钱 某交纳的中介费52125元。
  2012年9月25日,我爱我 家公司工作人员陪同高某、丁某办 理了房屋的上市手续,得到批准。下午,我爱我 家工作人员办理了网签提交手续。9月28日,我爱我 家公司工作人员、钱某及高某、丁某到 西城区第二税务所办理缴税手续时,发现丁 某作为买受人在朝阳区存在其他网签记录,房屋不 能视为唯一住房,产权人 需缴纳个人所得税。高某、丁某不 愿支付个人所得税,故到朝 阳区房管局办理了该套房屋的网签撤销手续。
  网签注销申请中载明:本人欲 出售西城区房产时发现在朝阳区有一错误网签,经核实 该网签信息内容有误,本人申 请将该网签撤销。丁某及 高某在网签注销申请中签字。此后,双方约定于2012年10月8日继续办理过户,后高某 开始推脱不予办理。
  2012年10月13日,高某1电话告知钱某,高某、丁某拒绝出售房屋。2012年10月16日,北京伟 嘉安捷投资担保有限公司向高某发出《告知函》,要求高某于2012年10月21日前配 合办理过户手续,并告知 其可能责任及不利后果。高某1回复要求解除合同,钱某拒绝。2013年1月14日,高某1将350万元购 房款打回了钱某之前付款的账户上。
  2013年1月5日,钱某诉 至一审法院要求继续履行合同。2013年年初,丁某向 一审法院申请宣告高某为无民事行为能力人。2013年3月10日,高某经 法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定评定为无民事行为能力。2013年4月18日,一审法 院判决宣告高某为无民事行为能力人。
  另查,一、一审庭审中,钱某出示《委托书》复印件一份。委托人签字为“高某”,该委托 书原件交与我爱我家公司,现丢失。二、鉴定问题:2015年5月11日,高某申请鉴定“高某于2012年7月1日至2013年4月为无行为能力人”。2015年6月26日鉴定 单位致函一审法院,认为该 项鉴定所需技术要求超出鉴定机构技术条件和鉴定能力,予以退案。2015年7月23日,一审法 院电话联系鉴定单位,得知申 请鉴定事项不明确,无法鉴定。一审法 院告知高某代理人鉴定情况及鉴定风险后,高某于2015年8月19日变更鉴定事项,要求“对高某2010年12月13日是否 具有民事行为能力进行鉴定”。2016年3月16日,高某代 理人向一审法院撤回鉴定申请,表示在 本案一审过程中不再提出进行行为能力鉴定的申请,但保留 进行鉴定的权利。三、钱某已将全部购房款3475000元提存到法院,同意在 高某履行完毕过户义务后支付给高某。四、依钱某 提出的财产保全申请,一审法院于2016年11月29日对房屋进行了查封,查封期限为三年。
  三、法院判决
  1、一审判决
  1)钱某与高某签订的《北京市 存量房屋买卖合同》继续履行;
  2)钱某将购房款3475000元支付给高某;
  3)高某、丁某协 助钱某办理房屋产权过户手续;
  4)自房屋 过户至钱某名下后五十日内,高某、丁某将 上述房屋交付钱某。
  5)驳回钱 某的其他诉讼请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  本案争 议焦点为钱某同高某之间签订的房屋买卖合同是否有效;丁某是 否应与高某共同承担合同义务。
  1、高某同钱某签订了《房屋买卖定金协议》,明确约定了房屋座落、房屋总价款、房款支付方式、房屋过户时间、房屋交接时间等内容。从权利、义务约定来看,该定金 协议已经具备了房屋买卖合同的基本内容。在签订《房屋买卖定金协议》的第二天,高某1持高某的身份证原件、产权证 原件及授权委托书等材料到我爱我家公司代高某与钱某签订《北京市 存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》。上述文 件对房屋买卖关系中的权利和义务的约定与《房屋买卖定金协议》相比没有实质改变,特别是对房款总额、付款方式、税费负担、过户时间等没有改变。因此,钱某与 高某之间的房屋买卖关系通过上述文件得到了进一步确认。
  2、2012年7月13日,签订《房屋买卖定金协议》时,高某、丁某均在场,丁某对协议的签订、协议内 容及定金收取应当知情并且同意。结合当事人举证,丁某亲 自参与了央产房上市、缴纳税 费及撤销网签等多项与售房有关的事务,足以认 定丁某对高某出售房屋的行为不仅知情、同意,还以实 际行动配合履行。因此,高某出 售房屋不构成无权处分。丁某未在《房屋买卖定金协议》、《北京市 存量房屋买卖合同》及相关 补充协议上签字不影响协议和合同的效力。丁某的 行为构成了对房屋过户登记债务的加入。
  高某和 丁某虽主张高某是在受欺骗和胁迫下签订的《房屋买卖定金协议》,且高某 签订协议时无民事行为能力,但未提 交任何证据证明。高某又 于本案中撤回了行为能力鉴定申请,不能依 据高某现在无民事行为能力而推论高某在签订协议时也不具有相应的行为能力。因此,高某和 丁某没有举证证明其抗辩意见,法院无法支持。需要说明的是,鉴于钱某、高某缔约、履约的实际情况,基于丁 某与高某的夫妻关系,即使高某在签订《房屋买卖定金协议》时不具 有完全的民事行为能力,丁某也 以第一顺序监护人的身份对高某的签约行为进行了认可。
  3、对高某 及丁某认为高某1没有取 得高某和丁某授权的抗辩意见。高某、丁某否认授权高某1签订合同,在授权 委托书原件遗失的情况下,无法确定委托书真伪。但综合考虑高某1签订合 同时持有高某的身份证原件、房屋产权证原件,且高某1代为收款后,高某和 丁某按合同约定办理央产房上市、缴纳税 费及撤销网签等履行合同的手续的事实,可以认定高某、丁某从 始至终认可高某1的代理行为,并实际履行《房屋买卖定金协议》、《北京市 存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》所确定的义务。故对高某、丁某的该项抗辩意见,法院不予支持。
  综上所述,高某与钱某所签订的《北京市 存量房屋买卖合同》合法有效,钱某要 求高某协助办理产权过户手续的诉讼请求,有事实和法律依据,法院予以支持。丁某作 为房屋共有权人,以实际 行为构成对房屋过户登记债务的加入,有义务 配合钱某及高某履行《北京市 存量房屋买卖合同》。对于钱 某主张的要求高某交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求,因《装修款补充协议》约定“高某在办理 完毕产权转移登记后50天内将 房屋转交给钱某”,高某及 丁某应按该约定履行交付房屋义务。又因《装修款补充协议》约定的 房屋交付时间以办理完毕产权转移登记为前提,却未对 办理完毕产权转移登记的最后期限进行约定,故无法 认定延期交付房屋的违约责任。因此,对钱某 要求高某支付逾期交房违约金的诉讼请求,法院不予支持。

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