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隐名代 理人签订的房屋买卖合同纠纷,如何解决?

发布日期:2019-05-29    作者:房产律师

  (为保护 当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当 事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
  一、基本案情
  1、原告诉称
  2013年10月,范某诉称:2013年4月10日,我委托 母亲马某作为全权代理人代我购买房屋并办理购房手续。2013年5月12日,经房地 产经纪公司提供居间服务,马某作 为我的代理人与张某的代理人丁某签订了《北京市 存量房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪合同》,由我购 买张某所有的位于北京市朝阳区房屋。双方约定张某应于2013年7月1日将701号房屋交付给我,逾期交房超过30日,我有权 退房并有权要求张某按照成交价20%支付违约金。
  合同签订后,我依约支付了定金10万元和购房款150万元。但张某 并没有办理房屋解押手续。经我多次催促,张某多 次以办理解押手续款项不够为由,要求我给其垫钱解押。在中原 公司约双方去银行办理贷款面签手续时,张某拒 绝去银行办理面签,明显毁约。701号房屋 于双方签约时总价为358万元,现市场总价为455万元,价格上涨了约100万元,张某显 然是在巨大利益驱动下故意毁约。故诉至法院:1.要求解除双方签署的《北京市 存量房屋买卖合同》。2.要求张 某返还购房预付款和定金160万元及利息(以160万元为 本金按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年5月23日至款 项实际退还之日止)。3.要求张某支付违约金71.6万元。4.要求张某支付居间费9.666万元。
  2、被告辩称
  张某辩称:不同意 范某的诉讼请求。我和范 某没有买卖房屋的合同关系。我是701号房屋所有权人,我委托 母亲丁某对外出售房屋。经中原 公司提供居间服务,我将房屋出售给马某,而非范某。《北京市 存量房屋买卖合同》中买受人为马某,也都是马某签名确认。此次诉讼前,马某作 为原告曾以同样案由向我提出同样的诉求,故范某 并非本案适格主体,应予驳回。合同履行过程中,我认为 应以买受人名下房屋进行抵押贷款,而不是701号房屋,合同对 此并无明确约定,引发双方争议。2013年6月9日,未经我同意,中原公 司和马某进行网签擅自将买受人变更为范某,导致合 同无法继续履行。如果法 院认定范某主体资格,我同意退还购房款,但因买 受人原因无法继续履行,中原公 司变更网签主体和网签价格,违约金过高,不同意赔偿违约金、利息及居间服务费。另,如果双 方协商细化办理解押手续,我方同 意按原价格将房屋过户给买受人,可以继续履行《北京市 存量房屋买卖合同》。
  二、法院查明
  2013年5月12日,经中原 公司提供居间服务,张某(出卖人)与马某(买受人)签订《北京市 存量房屋买卖合同》,出卖人出售701号房屋,建筑面积111.65平方米。房屋性质为商品房,已设定抵押。成交价格为358万元,买受人 在签订本合同的同时支付定金10万元,买受人 向商业银行申办抵押贷款,拟贷款金额为198万元。买受人 因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方同 意由买受人自行筹齐剩余房价款,以现金 方式支付出卖人。出卖人应当在2013年7月1日前将 该房屋交付买受人。合同第 七条违约责任约定:出卖人 未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的,逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人 应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。
  《北京市 存量房屋买卖合同》下方出卖人处签章:张某丁某代;买受人处签章:马某。同日,张某(甲方)、马某(乙方)与中原公司(丙方)签署《房屋买卖居间合同》,甲、乙双方 同意采用自行交割:商业贷款方式付款。甲、乙双方 定于丙方通知之日起30日内2013年7月1日前,在甲、乙双方 资料齐全并积极配合的前提下,由丙方协助甲、乙双方 到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方向 丙方支付居间服务费9.666万元。《房屋买卖居间合同》下方甲方处签字:张某,代理人丁某;乙方处签字:马某;丙方处签章:中原公司。签订合同当日,马某支付张某定金10万元,于2013年5月16日支付130万元,于2013年5月23日支付20万元,合计160万元。2013年5月13日,马某向 中原公司支付居间服务费3万元。2013年6月9日,701号房屋 经中原公司办理了网签手续,登记出卖人系张某,买受人系范某,成交价格系283万元。
  关于买受人主体,张某表 示签署合同及支付房款均由马某进行,马某及 中原公司从未告知买受人为范某。马某曾 以买受人身份就701号房屋 向法院提起过诉讼,诉求与该案均一致。网签合 同是中原公司和范某擅自办理的,变更买 受人以致合同无法履行。张某就 此提交另案起诉书为证。范某表 示马某作为其委托代理人办理购买701号房屋事宜,签订合 同时明确告知买受人为范某。签约时范某在国外,马某对 法律等情况并不了解,故以自己名义签署。至于另 案诉讼情况是委托代理人没有和当事人沟通了解,诉讼有误,后向法院撤诉。
  对此,范某提交2013年4月10日授权委托书,欲证明 其授权马某代为办理房屋买卖事宜;提交另 案中原公司经办人出庭证言,其表示 签订合同时收取了网签材料,经审核 完毕后进行了网签,网签时 没有和买卖双方说。前期写 成马某的名字方便办理手续,网签时侯写范某名字,因马某 曾经表示房产证要写女儿范某的名字。
  关于合同履行,范某认 为其如约支付首付款160万元后,张某应 积极办理房屋解押手续。双方虽 未明确约定办理房屋解押期限,但根据交易惯例,房屋交 付之前应办理完毕房屋权属转移登记手续。张某拒 不办理房屋解押,且在中 原公司约好面签时间时,拒绝到场办理,没有依 约将房屋交付范某使用,明显违约。范某现 不要求履行合同,而依据 合同约定行使解除权,并要其 张某承担违约责任。对此,张某认 为双方约定以贷款方式支付尾款,对于贷 款的理解是买受人以己方房屋贷款,并非以701号房屋进行抵押贷款。双方就 解押事宜曾协商,但未能达成一致。后得知 网签买受人并非合同签订人,由此导致合 同无法继续履行,而非己方违约。
  三、法院判决
  1、一审判决
  1)范某与张某签署的《北京市 存量房屋买卖合同》于判决 生效之日起解除。
  2)张某返 还范某购房款一百六十万元。
  3)张某赔 偿范某三十五万元。
  4)驳回范 某的其他诉讼请求。
  2、二审判决
  驳回上诉,维持原判。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为:
  依法成立的合同,对当事 人具有法律约束力。《北京市 存量房屋买卖合同》系买卖 双方当事人真实意思表示,合法有效,应当遵守。本案双 方争议焦点在于买受人主体身份及违约责任承担。
  关于买受人主体,受托人 以自己的名义与第三人订立合同时,第三人 不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人 因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人 应当向委托人披露第三人,委托人 因此可以行使受托人对第三人的权利。张某向 马某出具授权委托书,委托马 某代办购房事宜。马某虽 以己方名义与张某订立《北京市 存量房屋买卖合同》,但并不 影响实际买受人张某行使合同权利。故张某 以主体抗辩依据不足,法院难以采信。
  关于违约责任,《北京市 存量房屋买卖合同》约定买 受人以抵押贷款方式支付尾款。虽未明确提及以701号房屋办理抵押,但根据 交易习惯及行业惯例,二手房 买卖采用抵押贷款付款方式时均系以交易房屋为抵押标的物。张某作为房屋出售人,对此应知悉且了解,其所述 对抵押贷款的理解与常情常理相悖,难以成立。但此行 为并未明确履行期限,亦未约 定解除权和违约责任。
  在网签过程中,中原公 司将买受人登记为范某,且网签 价格低于成交价格。虽范某 与马某均确认委托关系存在并确认买受人身份,但合同 买受人登记为马某且由马某帐户付款,在案证 据不足以证明范某向张某披露了买受人真实身份。此情况下,张某解 释无从履行合同符合情理。就合同 约定逾期交房违约责任,在交房期限之前,双方对 于履约均存在过错。现范某主张解除合同,张某表示同意,法院不持异议。张某应 将已收取购房款160万元退还范某。范某主张的违约金,法院根 据双方过错程度、履约情 况及利益平衡等因素,结合实 际损失酌情判处。对于范 某主张的利息损失及居间费损失不予支持。

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